Détenir une résidence secondaire en Espagne expose systématiquement à l’impôt sur le revenu des non-résidents, même en l’absence de location effective du bien. L’administration fiscale espagnole impute un revenu théorique sur toute propriété à usage personnel, calculé sur la valeur cadastrale du bien. Cette règle surprend de nombreux acquéreurs, qui découvrent après l’achat l’existence d’obligations déclaratives distinctes de celles en vigueur dans leur pays d’origine.
Au-delà de l’impôt sur le revenu, plusieurs autres prélèvements viennent s’ajouter pour les propriétaires étrangers. Voici un aperçu des principaux impôts et taxes :
- taxe foncière,
- impôt sur le patrimoine au-delà d’un certain seuil,
- et obligations spécifiques en cas de cession ou de succession.
Les démarches à effectuer ne sont pas universelles : elles dépendent du statut fiscal de chaque propriétaire, résident ou non-résident.
Résidence secondaire en Espagne : ce qu’il faut savoir sur la fiscalité locale
Devenir propriétaire d’une résidence secondaire en Espagne, c’est entrer dans un univers fiscal bien balisé, piloté par l’État et adapté par chaque communauté autonome. Impossible de faire l’impasse sur les différences entre Madrid, Valence, l’Andalousie ou la Catalogne : les taux d’imposition ne sont pas uniformes, ils changent selon l’emplacement du bien. Même si votre logement reste fermé toute l’année, l’impôt sur le revenu des non-résidents s’applique : l’administration fiscale espagnole évalue un revenu théorique à partir de la valeur cadastrale, une particularité peu courante en Europe.
Pour les propriétaires résidents fiscaux, la règle est limpide : tous les biens détenus dans le monde doivent être déclarés. Les non-résidents, eux, sont imposés uniquement sur leur patrimoine en Espagne. Cette différence pèse lourd dans la balance : elle détermine non seulement quelles déclarations remplir, mais aussi comment s’acquitter de chaque impôt.
Voici les principaux prélèvements à connaître :
- Impôt sur le revenu des non-résidents : taux généralement fixé à 24 %, ramené à 19 % pour les résidents de l’Union européenne.
- Taxe foncière (IBI) : calculée sur la base cadastrale, elle varie selon la commune.
- Impôt sur le patrimoine : seuils et taux modulés selon les communautés autonomes.
Dans cette mosaïque fiscale, des régions comme Madrid proposent des allègements sur l’impôt sur le patrimoine, alors que d’autres, comme Valence, restent plus strictes. Il ne s’agit pas de naviguer à vue : chaque détail compte, du choix de la région à la nature exacte de votre situation, en passant par les modalités de déclaration.
Quelles taxes s’appliquent lors de l’achat et de la détention d’un bien ?
Dès l’acquisition d’une résidence secondaire en Espagne, plusieurs impôts s’invitent à la table, et la réglementation diffère selon la nature du bien. Lors d’un achat immobilier, deux régimes fiscaux cohabitent :
- la TVA pour le neuf (généralement 10 %)
- l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) pour l’ancien, dont le taux oscille entre 6 % et 10 % selon la communauté autonome.
Par exemple, Madrid applique un taux inférieur à ceux de Valence ou de la Catalogne : la diversité fiscale espagnole se mesure à l’échelle locale.
D’autres frais s’ajoutent à ces taxes : notaire, enregistrement, et parfois une taxe hypothécaire. La situation se complexifie encore pour les propriétaires non-résidents. Parmi les charges incontournables, la taxe foncière annuelle, appelée IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), est calculée sur la valeur cadastrale. Ici, chaque municipalité détermine librement le montant, sans limite nationale. Difficile de prévoir à l’avance le montant exact à payer d’une ville à l’autre.
Principales impositions lors de l’achat et de la détention
Pour mieux comprendre la structure fiscale, voici les principaux impôts et taxes qui rythment la vie du propriétaire :
- TVA : 10 % sur le neuf
- ITP : 6 à 10 % selon la région pour l’ancien
- Taxe foncière IBI : variable, calculée sur la valeur cadastrale
- Impôt sur le patrimoine : en vigueur au-delà d’un seuil, modulé par région
Posséder un bien immobilier peut également conduire, pour certains profils, au paiement de l’impôt sur le patrimoine, une fois le seuil fixé par la communauté dépassé. L’ensemble compose un paysage fiscal complexe, où se croisent droits d’enregistrement, taxation annuelle et contrôles particulièrement attentifs pour les non-résidents.
Obligations fiscales des propriétaires non-résidents : points de vigilance
Détenir une résidence secondaire en Espagne impose aux non-résidents de respecter des obligations précises, surveillées de près par l’administration fiscale espagnole, la réputée Hacienda. Premier impératif : effectuer la déclaration annuelle de revenus immobiliers, même si le bien n’est pas loué. La loi prévoit une imputation de revenu sur la base de la valeur cadastrale : ce revenu fictif doit être déclaré chaque année.
Si le bien est loué, la fiscalité des revenus locatifs entre en jeu. Les propriétaires non-résidents ressortissants de l’Union européenne, de l’Islande ou de la Norvège bénéficient d’une imposition sur les revenus locatifs nets (après déduction de certaines charges), à un taux de 19 %. Au-delà de ces pays, le taux grimpe à 24 %, sans aucune possibilité de déduction. Les déclarations doivent être déposées chaque trimestre, sous peine de sanctions financières non négligeables.
L’impôt sur la fortune s’applique aussi si la valeur nette du patrimoine dépasse le seuil fixé au niveau régional. En cas de transmission du bien, l’impôt sur les successions et donations s’ajoute à la liste, avec des taux et des conditions très variables selon la région et le lien familial.
Un passage obligé pour tout acquéreur étranger : l’obtention d’un NIE (numéro d’identification d’étranger). Impossible d’acheter, de vendre ou de payer ses taxes sans ce précieux sésame. L’administration n’offre pas de traitement particulier aux francophones : toutes les démarches, y compris les échanges officiels, se déroulent en espagnol. Aucun retard n’est toléré, chaque étape doit être anticipée et respectée à la lettre.
Anticiper sereinement votre projet immobilier en Espagne grâce à des conseils personnalisés
Acquérir une résidence secondaire en Espagne suscite à la fois enthousiasme et prudence. L’Andalousie, la Catalogne, Madrid ou Valence : chaque communauté autonome impose ses propres règles fiscales, ses taux, ses démarches. S’entourer d’un fiscaliste local, qui maîtrise le régime fiscal espagnol dans ses moindres détails, permet d’éviter bien des déconvenues et d’adapter sa stratégie patrimoniale.
Pour aborder cette aventure sereinement, plusieurs étapes méritent une attention particulière :
- Obtenez un NIE avant toute opération : ce numéro conditionne l’achat, la vente et toutes les démarches administratives.
- Renseignez-vous sur la fiscalité des donations et successions, qui change du tout au tout selon la région (Marbella, Alicante, Malaga, Murcie, la Rioja… le traitement fiscal n’est jamais identique).
- Consultez les règles précises pour la déclaration de revenus locatifs ou la détention d’un bien inoccupé.
L’Espagne réserve bien des subtilités : entre la taxe foncière (IBI), la gestion des plus-values à la revente, la déclaration à l’Hacienda, sans oublier l’obligation de déclarer en France les revenus ou plus-values générés sur le territoire espagnol. Les conventions fiscales entre pays limitent la double imposition, mais exigent une gestion méticuleuse des délais et une documentation irréprochable.
Un projet immobilier de ce type se construit étape par étape : interrogez les pratiques locales, comprenez la différence entre résident et non-résident, mesurez les enjeux d’une transmission ou d’une installation familiale. S’appuyer sur l’expertise d’un professionnel transforme l’expérience : l’Espagne ne laisse aucune place à l’approximation, elle demande méthode, rigueur et conseil sur-mesure. Le soleil espagnol brille aussi sur la fiscalité : mieux vaut avancer éclairé que de découvrir, trop tard, la subtilité d’une règle oubliée.
